歷經1990年代景美商業營運的高峰，2000年代逐漸走下坡，營運空間一直沒有改善的景美夜市生意大不如前，放映首輪片的巨星影城於2005年結束營業、漢神百貨於2006年結束營業、僑興戲院於2007年結束營運，景美商圈人潮衰退。此時在捷運萬芳醫院站帶來轉運人潮、萬芳醫院營運帶動商機、加上附近學校多，萬芳醫院商圈商業活力後來居上。原景美商圈漢神百貨原址，經重新招商後，2013年由瀚星百貨重新開幕，經營內容幾經調整，現走日系風格的服飾及餐飲路線，生意較有起色，也吸引景美街商圈第一家星巴克咖啡進駐，希冀此商圈能恢復往日榮景。 這段期間房地產景氣扶搖直上，也帶動建商合建案及都市更新案加速進行，已完工多案住宅大樓。最令人矚目的是2015年在車前路的建案「岳泰風範」完工，是景美地一棟33層鋼骨大樓。另外在景興路與景美老街之間，原來是平房為主體的基地，也都更成27層鋼骨大樓，在屬於第三種商業用地加上都更及各種獎勵容積下，在不大的基地建成超高大樓，形成旱地拔蔥的景觀，對景美老街的天際線帶來巨大的衝擊。景美集應廟後方空地興建社區文化會館2019完工，廟埕前戲台2020年初拆除，為打開廟埕的重要進展。 在公有地的開發，規劃多時的景隆街萬隆變電所地下化最引人注目，終於在2009年在北側基地興建地下6層、地上15層的大樓，施工期長達10年，在2019年完成主體工程，大樓地下3-6層為部分變電設備地下化的空間，但因附近居民抗議訴求原地地下化，變電所地下化仍未有進展。公有地開發最值得關注的是羅斯福路六段142巷財政園區的基地，經多次地上權招標，於2013年由華固建設取得70年地上權開發，並提供財政部的辨公大樓，住商建築於2016年起完工入住，財政部也於2018年9月遷入新建的辦公大樓，大樓前方為開放空間綠地，寬敞的林蔭大道、綠地上的公共藝術令人賞心悅目，是改變地方的重要公有基地開發，財政部辦公人潮也帶動周邊商業活動，是公有地開發成功的案例。另外在興隆路二段原國防部軍法司的萬隆東營區，也已搬遷，舊建築已拆除，基地開放為臨時公園，基地為社福用地，未來規劃為多用途的社福大樓。 2000年至2020年景美地景重要變遷如下： 1.2003年興隆路一段台北花木批發市場完工 2.2006年漢神百貨結束營業 3.2007年原義芳化工廠部分用地開發為景美運動公園完工，僑興戲院謝幕 4.2009年景文街106巷景美夜市第二橫街開通，萬隆台電大樓開工，景美舊橋拆除重建。 5.2010年景美橋重建完工 6.2011年景美往木柵河濱公園自行車專用道完工 7.2013年財政園區基地70年地上權與華固建設簽約，瀚星百貨開幕。 8.2015年車前路舊建築蓋建為33層鋼骨大樓完工 9.2016年財政園區大樓群完工 10.2019年財政園區財政部辦公大樓啟用，萬隆變電所北側大樓、景美集應廟社區文化會館、景美街都更案天際大樓主體建築完工。 11.2020年景美集應廟廟埕戲台拆除…

1960年以前的景美，歷經清治後期的台北府淡水縣拳山堡、台北府淡水縣文山堡；日治時期的台北縣文山堡景尾辨務所、深坑廳景尾支廳、台北廳新店支廳、台北州文山郡深坑庄；國民政府初期的台北縣文山區深坑鄉、台北縣深坑鄉；直到1950年由深坑鄉重劃分治設台北縣景美鎮，才有地方自治的主體性。 在此期間是以農業為主體及山區開採煤礦的社會型態，其重要的地景變遷為： 1.1740年左右（清乾隆初年）先民自溪仔口開始開發景美，周氏家族開發霧裡薛圳自景美溪引水，經景後街往北，灌溉台北西區農田。 2.1761（清乾隆26）年郭錫瑠在景美溪上架設木梘水橋，瑠公圳經由新店經景美街往北，於公館蟾蜍山下往東，灌溉台北東區農田。景美在木梘的尾端，產生「梘尾」的地名，是景美地名的根源。 3.1800年左右（清嘉慶道光年間）渡口往前移至「梘尾街」前，景美街開始形成街肆。 4.1831（清道光11）年建立萬慶巖清水祖師廟 5.1860（清咸豐10）年景美集應廟在竹圍仔內（金景美國小南側操場）建廟，1867（清同治6）年遷移至景美街現址。 6.1897（日明治30）年基隆國語傳習所景尾分教場設立，為景美國小前身，1898年改隸台北國語傳習所，同年9月成立景尾公學校。 7.1899（日明治41）年為設深坑廳交通之便，開鑿由景美至深坑的道路。 8.1908（日明治41）年日本政府興建瑠公橋（全台灣第一座鋼筋水泥橋），橋下有箱涵輸水取代木梘，橋面則可供人車通行，圳道局部改行景文街，景美霧裡薛圳被整併至瑠公圳；南門通往新店的台車（輕便車）也在1908年完工通車。 9.1909（日明治42）年填平廢棄圳道的景美街為道路，並擴寬修平往木柵的道路。 10.1919（日大正8）年鋪設景美往木柵、深坑、石碇的輕便車軌道。 11.1921（日大正8）年萬華至新店的萬新鐵路通車，景美地區先設十五分站及景尾站，後增設製罈會設前站；興建往十五分庄內的輕便車運出煤礦。 12.1926（日昭和元）年文山郡大新自動車經營景美與木柵間之路線（先於大正年間經營新店至大稻埕路）；此年也整治興福庄造成夏旱秋潦的萬盛溪。 13.1927（日昭和2）年設立台北製罈會社…

1980年至2000年是景美地區現代化的期間，工廠全部遷出、景美堤防完成、建築往高樓發展、大型公園的闢建、金融機構的設點、量販店的經營、百貨公司設立、連鎖商店開店、教學醫院開業、捷運開始營運，景美由工業廠區蛻變為住宅消費區。 景美建築往高大樓發展，開始於1978年完工的景文街瑞興大樓（一樓為台北富邦銀行）及1979年完工的民生市場大樓（景行公園對面），之後空地、工廠搬遷或2樓以下建築改建就開始以大樓為主體，在1980-2000年達到大樓住宅的高峰。 消費娛樂從1950年代在景美集應廟後方的景美戲院開始，1970年代的僑興戲院，1980年代羅斯福路六段太陽廣場的佳佳戲院、來來戲院；1990年愛買量販店在景美民生市場大樓設立第一家分店，二樓也有麥當勞進駐；1997年的漢神百貨開業及巨星影城的營運，更是帶來景美商業活動的高峰。 1980年至2000年景美重要地景改變如下： 1.1982年景興路後段開通接木柵路，木柵路拓寬，萬芳路開通連結興隆路與木柵路，這是景美地區道路建設的最後工程。 2.1982年景美溪木柵至景美的200年堤防工程完工，徹底解決此區段易淹水的民生問題。 3.1985年財政部財稅人員訓練中心進駐公賣局製瓶工廠 4.1990年愛買量販店第一家分店進駐景美 5.1991年水源快速道路兼堤防完工通車 6.1996年捷運木柵線通車 7.1997年景華公園闢建完工 8.1997年景中街漢神百貨開幕 9.1997年市立萬芳醫院委託台北醫學大學經營正式營運 10.1999年捷運新店線通車

景美地區未來20年存在改變的利基，主要的機會是幾處大面積的公有土地，未來開發時若善加規劃符合區域發展的需求，將為景美來新的面貌。而已經存在的歷史紋理也須妥善規劃，讓地方文化可以永遠流傳。 未來20年可以想像的改變，分幾個面向說明： 交通方面 (一)捷運環狀線的完工 從新店大坪林往木柵動物園的捷運環狀線，中間設有溝子口、馬明潭、文山行政中心、政治大學等站，為文山區木柵帶來便捷的交通。 (二)景文街混亂交通改善 目前景文街未設有全線行人道專用道，景文街的騎樓因建築年代不同無法全部依法強制開放，加上各戶騎樓高低落差大，以致無法提供行人安全通道，行人必須行走在車道上與汽機車爭道，險象環生。未來道路應重新規劃，以人本交通為考量，優先畫設行人專用道，縮減汽機車寬度，以解決長久以來景文街的交通亂象。公館汀州路、士林文林路、淡水中正路都是成功改善案例，可供參考。 (三)改善山水串連的行人空間 目前連結景美山與景美溪的幾條橫向道路人行道，大都只景1米或1.5米寬，加上路燈及電線桿設置，行人行走空間相當狹窄。未來道路應重新配置，增加人行道寬度到2米，配合電線桿地下化，還給行人友善的路權，也讓山水容易串聯，展現景美地景的特色。 文化方面 (一)景美集應廟古蹟保存區的整頓 目前景美集應廟已將廟埕戲台拆除，廟埕廣場空間已大致清空，未來將在景文街設置山門，由捷運景美站1號出口即可看見優美的市定古蹟；其周邊臨第一橫街進興宮兩側都已規畫為古蹟保存區，目前仍是臨時搭建的攤位，未落實保存區的政策。未來由捷運1號出口到景美集應廟的廟埕廣場，應整體規劃為廟埕文化廣場空間，將來許多文化活動可在此廣場舉行，成為進入景美市集的門面，帶動景美街風華再現的契機。 (二)景美老街再造 景美老街原是瑠公圳的圳道，目前是商業區的既定道路（並非都市計畫道路），由公有市場延伸出來的早市、夜市與店家所組成的商業街，環境衛生、街道市容30年來如一日，未見任何改變，在評比上經常是最後一名的常客。如何規範景美老街都市更新建築樣貌、如何處理多數沿街擺設的非法攤位、如何能保留老街的記憶及提供友善的購物環境，為未來重要的課題。 (三)保留瑠公圳沿線的文化路徑 …

 1970年至1980年間在景美地區的工廠陸續搬遷，至1980年後只剩下幾間工廠待遷及公營機構： 1.義芳化工廠（景豐街底） 2.榮民製藥廠（興隆路二段220巷-224巷間） 3.榮民衛材廠（興隆路二段301巷） 4.東進造漆廠（景福街54巷入左側） 5.蜜斯佛陀公司（羅斯福路五段218巷38弄） 6.菸酒公賣局製瓶工廠 7.國防部軍法局（興隆路二段88號） 8.台灣電力公司萬隆變電所（景隆街） 9.中華電信（景美街1號、景華街口） 10.公路總局第一區工程處景美工務段 11.台北市新工處工程隊及營建署之機關(原瀝青拌合場) 到1990年代工廠全數遷出，只剩下六處公營機構土地待利用： 1.國防部軍法司（興隆路二段88號，現已遷出改為社福預定地） 2.台灣電力公司萬隆變電所（景隆街北側地下化工程進行中）…

 在日治時期，景美地區唯一的工廠是在羅斯福路六段142巷的台北製醰會社（二戰後為公賣局製瓶廠），再加上在景隆街的台北變電所的公營機構之外，其 餘大面積土地為農田及住宅為主。 在台北縣景美鎮的年代（1940-1967），是公司登記在台北市其製造工廠設置的重要地方，以及公營機構設置的地點。盤點過去在景美設廠的公司及公營機構分列如下： （一）羅斯福路東側（由北而南） 1.台灣中國生化製藥廠（羅斯福路五段97巷北側） 2.義芳化工廠（景豐街底） 3.榮民製藥廠（興隆路二段220巷-224巷間） 4.榮民衛材廠（興隆路二段301巷內） 5.國防部軍法局（興隆路二段88號） 6.台灣電力公司萬隆變電所和國際實驗工廠（景隆街） 7.玉兔文具（變電所南側） 8.龍口食品廠（三福街4巷近景華公園） 9.公路局修護廠及材料試驗所（三福街兩側） 10.泰興染織廠（三福街4巷兩側） 11.景美印染廠（景華街光華新村北側）…

三福街由羅斯福路六段斜行至景興路和興隆路一段交叉口，這是一條從日治時期就存在的古道，是以前從興福庄到景美街區的主要道路，在羅斯福路六段的「三福街口」還曾經是公車站的站名（108年已改名為財政園區），在景興路未開通前，這條古道還曾被命名為「三福路」。這條古道後段並不是棋盤式都市計畫中的規畫道路，所以沿著三福街若有新的建案之土地有跨越三福街，都可能把三福街道路併入建案中一併開發。在萬隆變電所旁三福街上，就有在2014年完工的「綺華斐麗」建案坐落在三福街古道上，已把三福街截斷，必須由景興路10巷及景興路42巷8弄才可串接原來三福街古道。 時代進步是無情的，曾在農業時代扮演兩地往來的交通要道，也摧毀於在辦公室依地圖決定空間使用的都市計畫中。

景美溪自行車道自木柵動物園開始，終點在景美溪與新店溪匯合處，全長9公里，沿途經過木柵動物園--木柵--道南河濱公園--恒光橋--寶橋--景美女中--實踐國中--中港抽水站--考試院鯉魚山--木柵河濱公園--埤腹抽水站--世新大學--景美河濱公園--溪仔口萬慶巖清水祖師廟--福和河濱公園。在溪仔口連結往新店自行車道，往左轉約5公里可上行抵新店碧潭地區；再往前沿新店溪右岸，經公館、古亭、馬場町、華中橋、華江橋，約15公里可抵大稻埕，為景美地區休閒觀光重要廊道。本條自行車道工程最為困難處，在木柵路一段世新大學的轉彎處，景美溪流到此地，成90度左轉彎，木柵路一段路面狹窄，無更多空間建設人行道或單車道，只能於溪邊做出人工礁石護堤來施作。 由2009年版航測影像圖可見，鋼筋水泥的景美橋仍未改建，往世新大學方向的景美溪右岸自行車道也還未動工；在2011年版航測影像圖上，吊斜索拱式新造景美橋已完工（於2010年完工），橋邊黃色引道護欄及世新大學前的引道清晰可見，往世新大學景美溪邊自行車道清楚呈現。惟每當溪水暴漲時，自行車道護欄常常為洪水衝毀，尤其在世新大學下方90度大轉彎處，經常需要修護。